Højesteret fastlægger fortolkningen af oplysningspligten i Lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5)

Højesteret fastlægger fortolkningen af oplysningspligten i Lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5)

I omkostningsbestemte ejendomme opført efter 1973 fastlægger boligreguleringslovens § 9, stk. 2, at afkastet af ejendommens værdi, som er en del af den omkostningsbestemte leje, må beregnes på baggrund af ejendommens opførelsesudgifter og med udgangspunkt i ydelserne på sædvanlige prioritetslån.

I 2004 indførtes særlige regler for varsling af lejeforhøjelse i disse ejendomme. Baggrunden for lovændringerne var, at lejerne i disse ejendomme kunne risikere at blive mødt med høje lejestigninger over kort tid, og det ønskede man at begrænse.

Hovedreglerne findes i boligreguleringslovens § 7, stk. 4 og 5, som fastsætter betingelser for varsling af lejeforhøjelse, herunder en beløbsgrænse for, hvor meget udlejer må varsle i lejeforhøjelse over en 3-årig periode.

Som supplement til begrænsningen af lejeforhøjelserne indførtes samtidig en oplysningspligt for alle lejekontrakter indgået efter lovændringen. Oplysningspligten er anført i lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5). Oplysningspligten betyder, at udlejer i lejekontrakten skal oplyse lejer om, hvad den maksimale omkostningsbestemte leje er for lejemålet, om lejen er nedsat under hensyn til det lejedes værdi, og hvornår der sidst er varslet omkostningsbestemt leje. Hvis ikke oplysningspligten er opfyldt, er det angivet i boligreguleringslovens § 7, stk. 5, at udlejer er afskåret fra at kræve lejeforhøjelser, som skyldes en højere dækning af afkastet. Der kan kun kræves lejeforhøjelser, hvis driftsudgifterne jf. boligreguleringslovens § 8 stiger.

 Lejelovens § 4, stk. 6 lyder i indledningen sådan: ”Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal det fremgå af lejeaftalen…”. Denne formulering er ikke fuldstændig præcis i forhold til formålet med den.

I den konkrete sag mente lejerne, at formuleringen skulle forstås sådan, at udlejer var afskåret fra overhovedet at indregne et afkast beregnet jf. boligreguleringslovens § 9, stk. 2, hvis ikke oplysningspligten var opfyldt.

Hele vejen igennem systemet fra huslejenævn til Højesteret fik udlejer dog ret i, at uanset den ikke videre præcise formulering af lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5), kan udlejer indregne et afkast beregnet jf. boligreguleringslovens § 9, stk. 2 i startlejen. Det er alene ved forhøjelse af lejen, at udlejer bliver begrænset jf. boligreguleringslovens § 7, stk. 5.

 Dommen er refereret i U 2018.3521 H.