Erstatning for udgifter til bekæmpelse af skadedyr undtaget fra reklamationsfristen i lejelovens § 98

Husen Advokater – repræsenteret ved advokat Naja Retbøll Petersen – bistod en udlejer i en sag vedrørende erstatning for udgifter til skadedyrsbekæmpelse som følge af lejers husdyr. Sagen vedrørte et spørgsmål om erstatning for omkostninger afholdt til bekæmpelse af kattelopper.

Østre Landsret fandt, at udlejers erstatningskrav ikke var omfattet af reklamationsfristen i lejelovens § 98, stk. 2, da skadedyrsangrebet ikke kunne konstateres ved almindelig agtpågivenhed ved et flyttesyn af lejemålet.

Lejer fraflyttede lejemålet den 20. oktober 2013. Lejemålet skulle ikke afleveres istandsat, og der blev hverken afholdt flyttesyn eller fremsat et istandsættelseskrav. Ca. en måned efter den 21. november 2013 påberåbte udlejer sig retten til at fremsætte et erstatningskrav mod lejer for udgifterne til det omfattende arbejde, der var nødvendigt som følge af, at der var blevet konstateret store mængder kattelopper i lejemålet og i resten af ejendommen.

Landsretten fandt det tilstrækkeligt dokumenteret, at loppeangrebet stammede fra lejers husdyr, og at lejer ikke havde foretaget det fornødne i forhold til bekæmpelse af skadedyrene, hvorfor lejer var erstatningsansvarlig for følgerne af skadedyrsangrebet. Landsretten fandt desuden, at udlejers erstatningskrav var omfattet af reklamationsfristen i lejelovens § 98, stk. 2. Da skadedyrene imidlertid ikke kunne konstateres ved almindelig agtpågivenhed ved flyttesynet, besluttede landsretten at undtage udlejers erstatningskrav fra reklamationsfristen på 2 uger.

Landsretten har altså slået fast, at også erstatningskrav efter lejelovens § 25 som udgangspunkt er omfattet af fristen i lejelovens § 98, stk. 2, men at erstatningskrav kan undtages fra fristen, hvis ikke skaden kan konstateres ved almindelig agtpågivenhed. Det bemærkes, at sagen blev afgjort efter, hvordan lejelovens §§ 25 og 98 var udformet inden lov nr. 310 af 30. marts 2015 trådte i kraft.

Landsretten besluttede at nedsætte erstatningskravet af hensynet til bevisusikkerhed med henvisning til, at udlejer ikke havde sikret sig tilstrækkeligt bevis for nødvendigheden af arbejdet i form af syn og skøn eller skadesrapport, før arbejdet var iværksat. Kravet blev nedsat til det beløb, der skønsmæssigt var brugt på egentlig skadedyrsbekæmpelse.

Afgørelsen er refereret i T:BB 2017.453.

For spørgsmål vedrørende dommen kan der rettes henvendelse til partner, advokat (L), Naja Retbøll Petersen, nrp@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26.