Aftalefortolkning i lejeretten

Husen Advokater – repræsenteret ved advokat Kristian Paaschburg – bistod erhvervsudlejer i en sag vedrørende aftalefortolkning af kontraktstillæg indgået mellem lejeforholdets parter.

Østre Landsret fandt, at udlejer ikke ansås for at have givet afkald på retten til at kræve lejeregulering efter erhvervslejeloven § 13, selvom reguleringsmuligheden ikke var direkte anført i tillægget.

I 1966 indgik parterne en aftale vedrørende leje af erhvervslokaler. I den oprindelige lejeaftale var indskrevet, at udlejer blandt andet var berettiget til at varsle lejestigning, således at lejeniveauet fulgte udviklingen i kvarteret. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse fandtes ikke hjemmel i lejelovgivningen, der berettigede udlejer til at forhøje lejen på denne måde uden særskilt aftale parterne imellem.

I forbindelse med forlængelse af lejeperioden i 1980, blev der indgået en aftale mellem parterne i form af et tillæg til lejekontrakten, ifølge hvilket den oprindelige lejereguleringsaftale udgik og erstattedes med aftale om, at lejen fremover kunne reguleres i overensstemmelse med prisindekset. Tillægget indeholdt ikke yderligere muligheder for regulering.

I 1974 var der bl.a. blevet indført en bestemmelse i lejelovgivningen om, at udlejer er berettiget til at forhøje lejen til det lejedes værdi. Efterfølgende domspraksis foreskriver, at det kræver særskilt aftale, såfremt parterne i øvrigt har givet afkald på at kunne regulere efter lovens deklaratoriske regler.

I forbindelse med udlejers efterfølgende regulering af lejen til det lejedes værdi opstod spørgsmålet om, hvorvidt udlejer måtte anses for at have givet et sådant afkald på retten til at regulere efter lejeværdi ved ikke at anføre muligheden herfor i tillægget.

Dette spørgsmål måtte besvares ved hjælp af almindelig aftalefortolkning, idet det fra udlejers side blev gjort gældende, at man hverken ud fra en ordlyds- eller formålsfortolkning af parternes aftale kunne udlede, at der var tale om en udtømmende formulering af udlejers lejereguleringsmuligheder.

Østre Landsret gav udlejer medhold heri, idet det blev fastlagt, at det imellem parterne vedtagne tillæg til aftalen måtte ses i lyset af den lovgivning, der var gældende på tidspunktet for vedtagelsen. Derfor måtte det lægges til grund, at parterne ønskede, at lejelovgivningens deklaratoriske regler måtte gælde til udfyldning af aftalen, og udlejer ansås ikke at have givet afkald på muligheden for at kræve lejeforhøjelse i medfør af den dagældende § 35, stk. 2 i lejeloven, nu erhvervslejelovens § 13, selvom dette ikke var anført i kontraktstillægget.

Udlejer fik således medhold i, at lejeforhøjelsen til det lejedes værdi – nu markedsleje – var berettiget.

Sagen er hjemvist til fornyet behandling ved Boligretten.