Udlejers krav på istandsættelse ikke bortfaldet på trods af manglende indkaldelse til flyttesyn efter lejelovens § 98, stk. 3

Vestre Landsret har ved afgørelse af 8. marts 2019 taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt udlejer havde mistet krav på dækning af istandsættelsesudgifter som følge af afholdt flyttesyn, der ikke var indkaldt til efter lejelovens § 98, stk. 3.

Ifølge lejelovens § 98, stk. 3, 2. pkt., skal en fraflyttende lejer indkaldes skriftligt til fraflytningssyn med mindst en uges varsel. I sagen havde udlejer ikke fremsendt en formel indkaldelse, men havde ved SMS-korrespondance med lejer forud for synet aftalt, at parterne skulle mødes i lejemålet med henblik på aflevering af nøgler mv. Både lejer og udlejer deltog herefter i en gennemgang af lejligheden og underskrev synsrapport, hvoraf fremgik, at lejer havde modtaget en genpart af rapporten.

Vestre Landsret lægger til grund, at idet begge parter har deltaget i en faktisk gennemgang af lejemålet og efterfølgende underskrevet den udarbejdede synsrapport, kan en manglende overholdelse af kravet i § 98, stk. 3, 2. pkt., ikke medføre, at udlejer mister sit krav overfor lejer. Henset til ordlyden af rapporten, lægger landsretten endvidere til grund, at lejer har modtaget genpart heraf, hvorfor lejelovens § 98, stk. 4, anses for opfyldt. Da det fremgik tilstrækkeligt klart af rapporten, hvilke beløb til istandsættelse, lejer skulle betale i forbindelse med fraflytningen, havde udlejer endeligt ikke fortabt sit krav i henhold til lejelovens § 98, stk. 2, jf. stk. 4.

Landsrettens resultat ændrer således byrettens afgørelse i sagen, refereret i GD 2018.24 B, idet landsretsdommen kan læses .

Landsrettens resultat ændrer således byrettens afgørelse i sagen, refereret i GD 2018.24 B, idet landsretsdommen kan læses her.

Spørgsmål kan rettes til partner, advokat (L), Katja Paludan, kpa@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26.

MIPIM 2019

Tre af Husen Advokaters erfarne specialister deltager igen i år ved verdens største ejendoms- og investormesse, MIPIM i Cannes.

Husens Advokater yder rådgivning om og bistår med transaktioner vedrørende fast ejendom samt projekt- og konceptudvikling af fast ejendom til en lang række inden- og udenlandske institutionelle investorer, fonde samt private ejendomsselskaber m.fl.

Kontakt os for en mødeaftale på MIPIM – vi ser frem til at møde jer i Cannes.

Udlejer havde ikke givet afkald på at kræve lejeregulering efter reglerne om markedsleje på trods af aftale om pristalsregulering

Højesteret har den 18. december 2018 afsagt en dom om, at en udlejer ikke ved aftale om pristalsregulering af lejen havde givet afkald på at kræve lejeregulering til markedsleje

En lejekontrakt fra 1966 vedrørende et butikslejemål var indgået med 10 års uopsigelighed for udlejer, hvorefter lejeren havde ret til at fortsætte lejemålet i tre 5-årige perioder. Efter udløbet af hver periode kunne udlejer kræve lejen forhøjet, som ved uenighed mellem parterne skulle fastsættes ved voldgift under hensyntagen til ejendommens driftsomkostninger, den almindelige udvikling i butikslejen og gennemførte forbedringer.

I 1980 indgik parterne et tillæg, hvorefter kontraktens bestemmelse om lejeregulering ved voldgift udgik og erstattedes af en bestemmelse om pristalsregulering af lejen. Lejemålet fortsatte herefter i 5-årige perioder, idet udlejer hvert 5. år kunne kræve lejeforhøjelse med 40 % af den procentvise stigning i detailpristallet.

Tvisten angik spørgsmålet om, hvorvidt udlejer havde givet afkald på lejeregulering til markedslejen efter erhvervslejeloven.

Højesteret fandt, at ændringen af aftalen i 1980 ikke i sig selv udgjorde tilstrækkeligt grundlag for at antage, at udlejer samtidig gav afkald på at kræve lejeforhøjelse efter de dagældende regler i lejelovgivningen om det lejedes værdi, nu markedsleje. Der forelå heller ikke andre omstændigheder, som – sammen med den aftalte ændring – gav grundlag for at fastslå, at et sådant afkald var led i parternes aftale.

Landsretten var nået til samme resultat.

Højesterets dom kan læses ved at trykke her.

Husen Advokater ved partner, advokat (H) Kristian Paaschburg repræsenterede udlejer, Ejendomsselskabet Ryesgade Komanditaktieselskab under sagen.

Højesteret udtaler sig om, hvornår en udlejer, som sælger en ejendom, lider et tab som følge af lejers manglende istandsættelse

Højesteret har den 16. november 2018 afsagt en dom om, hvorvidt en udlejer, som havde solgt en ejendom, havde lidt et tab som følge af lejerens manglende istandsættelse af et erhvervslejemål

BC Ejendomme A/S udlejede en ejendom til Nordea Bank Danmark A/S. Ved en købsaftale, der blev underskrevet i december 2013, solgte BC Ejendomme ejendommen til overtagelse ultimo marts 2015. Det var en betingelse for køber, at Nordea Bank var fraflyttet på overtagelsesdagen, og ejendommen skulle overtages i den stand, som den var på tidspunktet for købsaftalens underskrift. BC Ejendomme skulle sørge for, at ”alle forhold med lejer er udlignet senest pr. overtagelsesdagen”. I begyndelsen af 2015 fraflyttede Nordea Bank lejemålet. Efter lejekontrakten skulle Nordea Bank aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen. Parterne var enige om, at Nordea Bank ikke opfyldte denne forpligtelse.

Som følge af Nordea Banks manglende istandsættelse rejste BC Ejendomme krav mod Nordea Bank om betaling af ca. 1,8 mio. kr.

Højesteret fastslog, at BC Ejendomme ikke havde lidt et tab som følge af den manglende istandsættelse. Højesteret henviste bl.a. til, at ejendommen – da Nordea Bank fraflyttede lejemålet – allerede var videresolgt til en fast pris, uden at køber havde krav på istandsættelse, og en istandsættelse ville derfor ikke have haft nogen værdi for BC Ejendomme.

Højesterets dom kan læses ved at trykke her.

Husen Advokater ved partner, advokat (H) Kristian Paaschburg repræsenterede Nordea Bank Danmark A/S under sagen.

Højesteret fastlægger fortolkningen af oplysningspligten i Lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5)

Højesteret fastlægger fortolkningen af oplysningspligten i Lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5)

I omkostningsbestemte ejendomme opført efter 1973 fastlægger boligreguleringslovens § 9, stk. 2, at afkastet af ejendommens værdi, som er en del af den omkostningsbestemte leje, må beregnes på baggrund af ejendommens opførelsesudgifter og med udgangspunkt i ydelserne på sædvanlige prioritetslån.

I 2004 indførtes særlige regler for varsling af lejeforhøjelse i disse ejendomme. Baggrunden for lovændringerne var, at lejerne i disse ejendomme kunne risikere at blive mødt med høje lejestigninger over kort tid, og det ønskede man at begrænse.

Hovedreglerne findes i boligreguleringslovens § 7, stk. 4 og 5, som fastsætter betingelser for varsling af lejeforhøjelse, herunder en beløbsgrænse for, hvor meget udlejer må varsle i lejeforhøjelse over en 3-årig periode.

Som supplement til begrænsningen af lejeforhøjelserne indførtes samtidig en oplysningspligt for alle lejekontrakter indgået efter lovændringen. Oplysningspligten er anført i lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5). Oplysningspligten betyder, at udlejer i lejekontrakten skal oplyse lejer om, hvad den maksimale omkostningsbestemte leje er for lejemålet, om lejen er nedsat under hensyn til det lejedes værdi, og hvornår der sidst er varslet omkostningsbestemt leje. Hvis ikke oplysningspligten er opfyldt, er det angivet i boligreguleringslovens § 7, stk. 5, at udlejer er afskåret fra at kræve lejeforhøjelser, som skyldes en højere dækning af afkastet. Der kan kun kræves lejeforhøjelser, hvis driftsudgifterne jf. boligreguleringslovens § 8 stiger.

 Lejelovens § 4, stk. 6 lyder i indledningen sådan: ”Ønsker udlejeren at opkræve en leje, hvor afkastet beregnes efter § 9, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal det fremgå af lejeaftalen…”. Denne formulering er ikke fuldstændig præcis i forhold til formålet med den.

I den konkrete sag mente lejerne, at formuleringen skulle forstås sådan, at udlejer var afskåret fra overhovedet at indregne et afkast beregnet jf. boligreguleringslovens § 9, stk. 2, hvis ikke oplysningspligten var opfyldt.

Hele vejen igennem systemet fra huslejenævn til Højesteret fik udlejer dog ret i, at uanset den ikke videre præcise formulering af lejelovens § 4, stk. 6 (tidl. stk. 5), kan udlejer indregne et afkast beregnet jf. boligreguleringslovens § 9, stk. 2 i startlejen. Det er alene ved forhøjelse af lejen, at udlejer bliver begrænset jf. boligreguleringslovens § 7, stk. 5.

 Dommen er refereret i U 2018.3521 H.

 

Ny dom fra Højesteret om konsekvenserne af, at lejers børn begår kriminalitet på eller i nærheden af ejendommen

HR-dom 235/2017 af 1. maj 2018

Højesteret har den 1. maj 2018 afsagt endnu en dom, om ophævelse af vægtige grunde i forbindelse med kriminalitet udøvet af lejers husstand og i tilknytning til ejendommens område.
Det særlige i denne dom er, at den kriminelle handling ikke blev begået på ejendommens område, men på et torv på naboejendommens område.

Siden 2013, hvor de første domme fra Brabrand om lejers ansvar for husstandsmedlemmers kriminalitet kom, er der afsagt en lang række afgørelser, om omfanget af reglerne om god skik og orden. Mange af afgørelserne er afsagt efter almenlejelovens regler, som i det hele er ens med reglerne i lejeloven og derfor kan dommene umiddelbart bruges til fortolkning på begge områder.
To af de spørgsmål, der hyppigt har været til prøvelse er dels, hvor grov en overtrædelse skal være, for at udlejer kan ophæve lejer uden forudgående påmindelse. Det vil sige efter reglen om vægtige grunde i stedet for efter reglerne om overtrædelse af god skik og orden. Dels hvor tæt en tilknytning overtrædelsen skal have på ejendommen.

I Brabrand-dommen – U 2013.3112 H – var der tale om overfald på ejendommens område, som blev anset for at være omfattet. Det vil sige indenfor den fysiske afgrænsning af ejendommen.

I 2015 afsagde Østre Landsret dom i en sag – U 2015.2976 Ø, hvor lejers søn stod uden for ejendommens område og skød mod andre. Selvom selve overtrædelsen var sket uden for ejendommens område, var det sket med retning ind mod ejendommens område, og havde derfor tilstrækkelig tilknytning til ejendommen, så udlejer fik medhold i ophævelsen. Overtrædelsen havde tilmed været så grov, at der kunne ske ophævelse uden forudgående påmindelse.

Nu har Højesteret så igen haft en sag til prøvelse. Her havde lejers søn i forening med en større gruppe personer angrebet politiet i forbindelse med udførelse af deres arbejde i området. Sønnen var idømt 8 måneders ubetinget fængsel for sin deltagelse i overfaldet.

Der var ikke så meget tvivl om, at en kriminel handling, som den omhandlede var så grov, at den var egnet til at medføre ophævelse også uden forudgående påmindelse.
Herefter skulle Højesteret tage stilling til, om en overtrædelse, som ikke var sket på ejendommens område, kunne føre til ophævelse.

Konkret var der tale om et større boligområde, som bestod af ejendomme ejet af flere forskellige udlejere. Den ejendom lejer boede i lå umiddelbart nord for den ejendom, hvor overtrædelsen fandt sted. I sin vurdering lagde Højesteret vægt på, at der var en tæt sammenhæng mellem de ejendomme, der lå i boligområdet, og at det torv, hvor overtrædelsen var sket, var samlingssted til fritids- og afslapningsformål for hele boligområdet. Fordi der var en sådan sammenhæng mellem ejendommene, var overtrædelsen egnet til at skabe utryghed ikke blot i den ejendom, hvor torvet lå, men for hele boligområdet, det vil sige, for alle ejendommene i området. Og derfor fik udlejer medhold i ophævelsen.

Højesteret var i sine præmisser også grundigt omkring det proportionalitetsprincip, som første gang blev introduceret i Brabrand-dommen. Og Højesteret fandt også her, at proportionalitetsprincippet var opfyldt, selvom der ikke var tale om samme ejendom.

I forhold til hvor handlingen blev udøvet udtalte Højesteret:  ”Bøgetorvet, som er gerningssted for kriminaliteten, hører til boligafdelingen Bøgeparken og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen Birkeparkens ejendom med Ls lejlighed. Bøgeparken og Birkeparken ejes af forskellige almennyttige boligforeninger og har forskellige matrikelnumre. Der er ca. 500 meter fra gerningsstedet til ejendommen med Ls lejlighed. Det fremgår af flere af de forklaringer, der blev afgivet under straffesagen, at Vollsmoses beboere bruger Bøgetorvet som samlingssted til fritids- og afslapningsformål.

Da kriminaliteten er begået inden for det samme boligområde (Vollsmose), som Fyns Almennyttige Boligselskabs ejendom i Birkeparken er beliggende i, finder Højesteret, at der i relation til ophævelsesbestemmelsen i almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, er den fornødne tilknytning mellem kriminaliteten og lejemålet. Højesteret tiltræder således boligrettens vurdering, hvorefter det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret finder, at den begåede kriminalitet er egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebærer en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Boligselskab som udgangspunkt har ret til at ophæve lejemålet i medfør af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12.”.

Endelig var Højesteret af den opfattelse, at der ikke var noget i lejers forhold i øvrigt, der gjorde, at ophævelsen var uproportional. Dette selvom lejer havde andre børn, som havde en nær tilknytning til ejendommen og området, og lejer selv var afhængig af sine ældre børns hjælp for at klare sig.

Lovændring stiller nye krav til andelsboligsektoren

Folketinget har netop vedtaget en lovændring, der ændrer en række af reglerne i Andelsboligforeningsloven. Ændringsloven blev vedtaget ved et bredt politisk flertal den 22. maj 2018 og gennemfører de tiltag, der blev fremsat i den politiske aftale om en mere robust andelsboligsektor i efteråret 2017. Lovændringen træder i kraft per 1. juli 2018 og skal danne grundlag for en mere stabil og levedygtig andelsboligsektor.  

De nye lovregler skærper bl.a. kravene ved stiftelse af nye foreninger, idet budgetperioden ved stiftelse bl.a. forlænges fra 10 til 15 år samtidig med, at der indføres krav om, at foreningen opretter en vedligeholdelsesplan for de første 15 leveår. For finansieringsaftaler, der indgås efter reglernes ikrafttræden sættes endvidere begrænsninger i afdragsfriheden, der maksimalt må udgøre 40 % af realkreditlånet. For rådgivning ydet efter ikrafttrædelsen forlænges forældelsesfristen for rådgiveransvaret endvidere fra 3 til 6 år, ligesom forældelsesfristen for sælger, der har taget overpris for andelen, forlænges fra 6 måneder til den almindeligt gældende 3 års frist.

Med lovændringen sker endvidere en præcisering af de tidligere andelshaveres vilkår ved overgangen til lejere. Den nye ejer vil for fremtiden kunne opkræve en leje, der stemmer overens med lejelovgivningens regler – med tillæg af differencen mellem denne leje og gennemsnittet af boligafgiften for de seneste 4 år af andelsboligforeningens levetid. De nye regler fastslår endeligt, at den nye ejer hverken er berettiget til at opkræve forudbetalt leje eller depositum hos de tidligere andelshavere, når denne overtager ejendommen.

Endeligt præciseres og skærpes kravene til de valuarer, der vurderer foreningernes ejendomme og bestyrelsens ansvar og opgaver ved ledelsen af andelsboligforeningen defineres og skærpes endvidere også i de nye regler.

Husen Advokater står til rådighed i forbindelse med rådgivning om det nye regelsæt og opfordrer de involverede aktører i sektoren til at sikre, at administration og drift af foreningerne fremover er i overensstemmelse med de nye regler.

Ugyldighedsvirkning ved manglende orienteringsskrivelse kan ikke udstrækkes til efterfølgende udlejninger

Vestre Landsret har fastslået, at ugyldighedsvirkningen af udlejers manglende opfyldelse af boligreguleringsloven § 5, stk. 4, ikke kan udstrækkes til efterfølgende udlejninger.

Efter boligreguleringsloven § 5, stk. 4, skal udlejer sende en orienteringsskrivelse til lejerne og beboerrepræsentanterne, hvis han ønsker at fastsætte lejen efter boligreguleringsloven § 5, stk. 2.

Udlejer kunne i den konkrete sag kun fremlægge orienteringsskrivelsen, der var sendt til andre lejere i ejendommen, hvorfor boligretten ikke fandt det bevist, at orienteringspligten i boligreguleringsloven § 5, stk. 4, var opfyldt. Boligretten mente derfor, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringsloven § 5, stk. 1.

Vestre Landsret ændrede denne afgørelse med henvisning til Højesterets afgørelse refereret i U 2017.65, hvoraf det fremgår, at ugyldighedsvirkningen i boligreguleringsloven § 5, stk. 4, ikke kan udstrækkes til efterfølgende udlejninger. Da lejer ikke var den først lejer efter modernisering, og det var bevist ved syn og skøn, at lejemålet var omfattet af boligreguleringsloven § 5, stk. 2, kunne lejen fastsættes efter denne. Dermed gav Vestre Landsret udlejer medhold.

Afgørelsen er refereret i U 2017.3251.

Spørgsmål kan rettes til partner, advokat (L), Katja Paludan, kpa@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26.

Ny politisk aftale skal sikre ro på andelsboligmarkedet

Erhvervsministeriet har netop præsenteret en ny politisk aftale under navnet mere robuste andelsboligforeninger. Aftalen er indgået mellem regeringspartierne, Socialdemokratiet, Radikale Venstre og Dansk Folkeparti og indeholder 16 tiltag, der samlet skal bidrage til at stabilisere markedet og sikre en mere robust andelsboligsektor.

Med aftalen skærpes kravene til andelsboligforeningens stiftelses- og finansieringsgrundlag, idet lånegrænsen for afdragsfrihed ved stiftelsen af foreningen reduceres fra 80 pct. til 40 pct. af foreningens lån. Derudover indføres krav om andelshaverens egenfinansiering på 5 pct. samtidig med, at forældelsesfristen for de finansielle rådgiveres ansvar forlænges fra 3 til 6 år. Med aftalen indføres derudover skærpede krav til de omdiskuterede valuarvurderinger med henblik på at gøre disse mere retvisende.

Endeligt behandler aftalen spørgsmålet om andelshavernes position, når disse er overgået til lejere efter ABL § 4. Ifølge aftalen skal lejen for de tidligere andelshavere fastsættes som en gennemsnit af boligafgiften i de seneste 4 år inden foreningens opløsning. Derudover vil den ny ejer af ejendommen ikke kunne stille krav om betaling af forudbetalt leje eller depositum. Det anføres dog, at denne ændring i retstilstanden kun skal gælde i 6 år og at lejelovgivningens regler herefter skal gælde på alle lejeforholdene imellem de tidligere andelshavere og den ny ejer af ejendommen.

Læs hele aftalen her.

Husen Advokater følger udviklingen på dette område tæt og står i øvrigt til rådighed, såfremt der måtte være spørgsmål til den nye aftale.

Spørgsmål kan rettes til partner, advokat (L), Katja Paludan, kpa@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26.

Investor Fokus: 3 ting du skal holde øje med i 2018

Med et nyt år følger en ny lovpakke og udmøntning af tidligere års lovændringer. Af emner, der i det daglige kommer til at trænge sig på, kan nævnes den praktiske håndtering af persondata, investering i og værdiansættelse af tidligere andelsboligforeningsejendomme samt – endnu engang – opfyldelse af tilbudspligten og digital kommunikation.

Husen Advokater har skrevet en artikel til decemberudgaven af Investor Fokus, der netop har fokus på ovenstående emner. Artiklen behandler således, hvilke særlige ting, man som ejendomsinvestor skal holde øje med i 2018.

Artiklen kan tilgås via dette link.

For spørgsmål vedrørende artiklen kan der rettes henvendelse til partner, advokat (L), Katja Paludan, kpa@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26

Erstatning for udgifter til bekæmpelse af skadedyr undtaget fra reklamationsfristen i lejelovens § 98

Husen Advokater – repræsenteret ved advokat Naja Retbøll Petersen – bistod en udlejer i en sag vedrørende erstatning for udgifter til skadedyrsbekæmpelse som følge af lejers husdyr. Sagen vedrørte et spørgsmål om erstatning for omkostninger afholdt til bekæmpelse af kattelopper.

Østre Landsret fandt, at udlejers erstatningskrav ikke var omfattet af reklamationsfristen i lejelovens § 98, stk. 2, da skadedyrsangrebet ikke kunne konstateres ved almindelig agtpågivenhed ved et flyttesyn af lejemålet.

Lejer fraflyttede lejemålet den 20. oktober 2013. Lejemålet skulle ikke afleveres istandsat, og der blev hverken afholdt flyttesyn eller fremsat et istandsættelseskrav. Ca. en måned efter den 21. november 2013 påberåbte udlejer sig retten til at fremsætte et erstatningskrav mod lejer for udgifterne til det omfattende arbejde, der var nødvendigt som følge af, at der var blevet konstateret store mængder kattelopper i lejemålet og i resten af ejendommen.

Landsretten fandt det tilstrækkeligt dokumenteret, at loppeangrebet stammede fra lejers husdyr, og at lejer ikke havde foretaget det fornødne i forhold til bekæmpelse af skadedyrene, hvorfor lejer var erstatningsansvarlig for følgerne af skadedyrsangrebet. Landsretten fandt desuden, at udlejers erstatningskrav var omfattet af reklamationsfristen i lejelovens § 98, stk. 2. Da skadedyrene imidlertid ikke kunne konstateres ved almindelig agtpågivenhed ved flyttesynet, besluttede landsretten at undtage udlejers erstatningskrav fra reklamationsfristen på 2 uger.

Landsretten har altså slået fast, at også erstatningskrav efter lejelovens § 25 som udgangspunkt er omfattet af fristen i lejelovens § 98, stk. 2, men at erstatningskrav kan undtages fra fristen, hvis ikke skaden kan konstateres ved almindelig agtpågivenhed. Det bemærkes, at sagen blev afgjort efter, hvordan lejelovens §§ 25 og 98 var udformet inden lov nr. 310 af 30. marts 2015 trådte i kraft.

Landsretten besluttede at nedsætte erstatningskravet af hensynet til bevisusikkerhed med henvisning til, at udlejer ikke havde sikret sig tilstrækkeligt bevis for nødvendigheden af arbejdet i form af syn og skøn eller skadesrapport, før arbejdet var iværksat. Kravet blev nedsat til det beløb, der skønsmæssigt var brugt på egentlig skadedyrsbekæmpelse.

Afgørelsen er refereret i T:BB 2017.453.

For spørgsmål vedrørende dommen kan der rettes henvendelse til partner, advokat (L), Naja Retbøll Petersen, nrp@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26.

 

Aftalefortolkning i lejeretten

Husen Advokater – repræsenteret ved advokat Kristian Paaschburg – bistod erhvervsudlejer i en sag vedrørende aftalefortolkning af kontraktstillæg indgået mellem lejeforholdets parter.

Østre Landsret fandt, at udlejer ikke ansås for at have givet afkald på retten til at kræve lejeregulering efter erhvervslejeloven § 13, selvom reguleringsmuligheden ikke var direkte anført i tillægget.

I 1966 indgik parterne en aftale vedrørende leje af erhvervslokaler. I den oprindelige lejeaftale var indskrevet, at udlejer blandt andet var berettiget til at varsle lejestigning, således at lejeniveauet fulgte udviklingen i kvarteret. På tidspunktet for lejeaftalens indgåelse fandtes ikke hjemmel i lejelovgivningen, der berettigede udlejer til at forhøje lejen på denne måde uden særskilt aftale parterne imellem.

I forbindelse med forlængelse af lejeperioden i 1980, blev der indgået en aftale mellem parterne i form af et tillæg til lejekontrakten, ifølge hvilket den oprindelige lejereguleringsaftale udgik og erstattedes med aftale om, at lejen fremover kunne reguleres i overensstemmelse med prisindekset. Tillægget indeholdt ikke yderligere muligheder for regulering.

I 1974 var der bl.a. blevet indført en bestemmelse i lejelovgivningen om, at udlejer er berettiget til at forhøje lejen til det lejedes værdi. Efterfølgende domspraksis foreskriver, at det kræver særskilt aftale, såfremt parterne i øvrigt har givet afkald på at kunne regulere efter lovens deklaratoriske regler.

I forbindelse med udlejers efterfølgende regulering af lejen til det lejedes værdi opstod spørgsmålet om, hvorvidt udlejer måtte anses for at have givet et sådant afkald på retten til at regulere efter lejeværdi ved ikke at anføre muligheden herfor i tillægget.

Dette spørgsmål måtte besvares ved hjælp af almindelig aftalefortolkning, idet det fra udlejers side blev gjort gældende, at man hverken ud fra en ordlyds- eller formålsfortolkning af parternes aftale kunne udlede, at der var tale om en udtømmende formulering af udlejers lejereguleringsmuligheder.

Østre Landsret gav udlejer medhold heri, idet det blev fastlagt, at det imellem parterne vedtagne tillæg til aftalen måtte ses i lyset af den lovgivning, der var gældende på tidspunktet for vedtagelsen. Derfor måtte det lægges til grund, at parterne ønskede, at lejelovgivningens deklaratoriske regler måtte gælde til udfyldning af aftalen, og udlejer ansås ikke at have givet afkald på muligheden for at kræve lejeforhøjelse i medfør af den dagældende § 35, stk. 2 i lejeloven, nu erhvervslejelovens § 13, selvom dette ikke var anført i kontraktstillægget.

Udlejer fik således medhold i, at lejeforhøjelsen til det lejedes værdi – nu markedsleje – var berettiget.

Sagen er hjemvist til fornyet behandling ved Boligretten.

Andelshavere overgår ikke til at være lejere som følge af andelsboligforenings konkurs

Højesteret stadfæstede ved dom af 19. september 2017 Østre Landsrets dom, hvorved det slås fast, at andelshavere først bliver lejere, når ejendommen bliver solgt.

I sagen blev en andelsboligforening taget under konkursbehandling den 31. maj 2011.

Spørgsmålet var herefter, om afsigelsen af konkursdekret over andelsboligforeningen medførte, at der var sket ejerskifte efter andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, således at andelshaverne efter denne dato skulle betragtes som lejere.

Andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1 lyder:

Erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere.

Både Østre Landsret og Højesteret kom frem til, at hverken en naturlig sproglig forståelse af andelsboligforeningslovens § 4, stk. 1, eller en fortolkning af bestemmelsens forarbejder gav grundlag for, at anse konkursboet som erhverver af andelsboligforeningens ejendom.

Andelshaverne var derfor ikke overgået til at være lejere ved konkursen, jf. andelsboligforeningslovens § 4.

For spørgsmål vedrørende dommen kan der rettes henvendelse til partner, advokat (L), Katja Paludan, kpa@husenadvokater.dk, tlf. 33 32 26 26

Husen advokater i Invester Fokus

Køb af udlejningsejendomme – de oversete konti

Standardteksten er ikke til at tage fejl af. Ved overdragelse af udlejningsejendomme indeholder købsaftaler alle bestemmelser om §§ 18 og § 18b-konti – hvad enten de eksisterer eller ej. Men de færreste købere tænker over, om købsaftalens oplysninger herom er korrekte, overvejer potentialet og/eller risikofaktorer, der er forbundet hermed.

Artiklen kan tilgås via dette dette link.