Udlejers anvendelse af forkortelser i to fraflytningsrapporter udgjorde nødvendig reklamation

Vestre Landsret slår fast, at udlejers anvendelse af forkortelsen ”PV” i to fraflytningsrapporter ud fra en samlet vurdering af rapporternes indhold, opbygning og dertilhørende vejledning udgjorde tilstrækkelig reklamation efter kravene herom i den dagældende lejelovs § 98, stk. 2.

Sagen vedrørte to lejere, der begge havde overtaget et nyistandsat lejemål i 2019, ligesom begge lejere i henhold til deres lejekontrakter var pålagt den indvendige vedligeholdelsespligt, der omfattede hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Lejerne fraflyttede deres lejemål i 2021, og til fraflytningssynene blev der udarbejdet to fraflytningssynsrapporter, der var enslydende, bortset fra den konkret konstaterede manglende vedligeholdelse. Rapporterne indeholdt tre skemaer, hvor skemaerne ”MALER – påkrævet vedligeholdelse” og ”GULV – påkrævet vedligeholdelse” blev udfyldt med forkortelsen ”PV”.

Det sidste skema, ”RENGØRING – istandsættelse” blev udfyldt med forkortelsen ”L”, og det fremgik under skemaet, at forkortelsen ”L” stod for Lejer og ”U” for Udlejer.

Videre fremgik det af vejledning til rapporterne, at istandsættelsesforpligtelserne var delt op i tre afsnit: A) Påkrævet vedligehold, B) Skader / misligholdelse og C) Rydning og rengøring, og at lejers forpligtelser ved fraflytning omfatter påkrævet vedligehold, eventuel misligholdelse og rydning og rengøring, hvis lejekontrakten er indgået efter 1. juli 2015.

Huslejenævnet

Lejerne gjorde herefter indsigelse mod udlejers istandsættelseskrav og indbragte sagen for husleje-nævnet. Lejer gjorde ikke gældende, at fraflytningsrapporterne var uklare og upræcise.

Nævnet anførte, at der ikke gælder formkrav for udarbejdelse af fraflytningsrapporter, men at udlejers krav over for lejer skal være klare og præcise, og at det ikke tydeligt nok fremgik af fraflytnings-rapporterne, hvad ”PV” var en forkortelse for, og hvem der hæftede for disse forhold, og dermed hvordan lejer skulle læse rapporten. Nævnet fandt derimod, at der ikke var nogen tvivl om, hvem der hæftede for de forhold, hvor forkortelsen ”L” var anvendt.

På baggrund heraf fandt nævnet, at ”PV” ikke udgjorde en tilstrækkelig reklamation, hvorefter lejerne alene skulle hæfte for de forhold, hvor ”L” var anvendt.

Boligretten

Under sagens behandling for boligretten gentog lejerne huslejenævnets synspunkt om, at udlejer ikke havde reklameret fyldestgørende ved anvendelse af forkortelsen ”PV”.

Boligrettens flertal fandt efter en samlet vurdering af rapporternes opbygning og indhold, at det var tilstrækkeligt tydeligt, hvad forkortelsen ”PV” stod for, og hvem der hæftede for de forhold, hvor for-kortelsen var anvendt. Herefter var der ikke grundlag for at nedsætte istandsættelseskravet, da rap-porterne i deres helhed var tilstrækkelig klare og specificerede, og istandsættelsen var dokumenteret og påkrævet.

Flertallet lagde vægt på overskriften til skemaet vedrørende påkrævet vedligeholdelse sammenholdt med den dertilhørende vejledning, hvor lejers forpligtelser og rapportens opbygning var nærmere beskrevet.

Landsretten

Landsrettens flertal lagde ligesom boligretten vægt på, at der umiddelbart under skemaernes overskrifter var anført ”Påkrævet vedligeholdelse (Anvendes kun i lejemål udlejet efter 1. juli 2015 og hvor lejer har indv. vedl. pligt)”.

Der blev derudover lagt vægt på, at det i vejledningen under ”Lejers istandsættelsespligt efter fraflyt-ning” fremgik, at lejer hæfter for maling og lakering af gulve, når lejer har den indvendige vedligehol-delsespligt, og at vedligeholdelse efter en konkret vurdering var påkrævet på fraflytningstidspunktet.
Landsrettens flertal lagde tillige vægt på, at lejers forpligtelser var nærmere beskrevet i vejledningen under ”Sådan er fraflytningsrapporten bygget op”, og at rapporten var delt op i tre afsnit, hvor afsnit A netop omhandlede påkrævet vedligeholdelse. Forkortelsen ”PV” skulle således sammenholdes med rapportens øvrige indhold, og flertallet fandt på baggrund af en samlet vurdering, at fraflytningsrap-porterne på en klar og utvetydig måde gav lejerne den fornødne forståelse for, hvilke istandsættel-seskrav, udlejer påtænkte at rejse mod dem.

Lejerne skulle derfor anerkende udlejers istandsættelseskrav.

Både boligrettens og landsrettens mindretal fandt derimod ikke, at kravene for udlejers reklamation var opfyldt, da det ikke på en klar og utvetydig måde fremgik af rapporterne sammenholdt med vilkårene, hvad ”PV*” stod for, eller hvem der hæftede for de forhold, hvor forkortelsen var anvendt.

Under sagen blev udlejer repræsenteret af partner, advokat Susanne Andréa Roug, og associeret partner, advokat Andreas Kolind Andersen, fra Husen Advokater.