Krav til skatte- og afgiftsvarslinger

I en nyligt afsagt dom fra Østre Landsret fik udlejeren, repræsenteret af Husen Advokater, medhold i, at en varsling om lejeforhøjelse, der ikke medtog samtlige forøgede skatter og afgifter, men alene de skatter og afgifter, som udlejeren ville kræve forhøjelse for, var gyldig.

Dommen er trykt i U.2024.5295 og vedrører fortolkningen af tidligere lejelovs §§ 50, stk. 4 og 52 (nu lejelovens §§ 46, stk. 4 og 48).

Af tidligere lejelovs § 50, stk. 1, og § 51, nu lejelovens § 46, stk. 1, og § 47, fremgår det, at udlejeren kan forlange udgiften til ejendomsskatter, vand, el, renovation, WC, skorstensfejning eller lignende udlignet gennem lejeforhøjelse, hvis udlejerens udgifter hertil forøges.

Efter tidligere lejelovs § 50, stk. 4, nu lejelovens § 46, stk. 4, stilles der krav om, at varsling om lejeforhøjelse fremsættes skriftligt og indeholder en beregning af, hvordan ændringen af lejen fremkommer, samt oplysninger om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Af forarbejderne til lejelovens § 46, stk. 4, fremgår bl.a., at ”[r]eguleringen af lejen efter reglerne i lovforslagets §§ 46-48 beregnes […] på grundlag af en samlet opgørelse af stigning eller fald i de udgifter, der er omfattet af bestemmelserne. Alle relevante poster skal indgå”, jf. Folketingstidende 2021-22, tillæg A, L 47, som fremsat, s. 185.

I den konkrete sag indeholdt udlejerens varsling om lejeforhøjelse oplysninger om en stigning i ejendomsskatter, vandafgifter og udgifter til renovation, mens elafgiften var sat til nul kr., idet udlejeren ikke krævede forhøjelse for sidstnævnte.

Ejendommens beboerrepræsentation gjorde indsigelse mod varslingen og gjorde blandt andet gældende, at det er en gyldighedsbetingelse, at samtlige udgifter til skatter og afgifter medtages i varslingen om lejeforhøjelse. Spørgsmålet var herefter, om udlejerens varsling var ugyldig som følge af, at udlejeren ikke havde medtaget den forøgede elafgift.

Udlejeren indbragte varslingen for huslejenævnet og efterfølgende ankenævnet, hvor et flertal af både huslejenævnets og ankenævnets medlemmer fandt, at varslingen var ugyldig med henvisning til, at varslinger af skatter og afgifter skal indeholde oplysninger om alle de poster, der udgør skatter og afgifter i tidligere lejelovs §§ 50 og 51 (nu §§ 46 og 47). Lejelovens § 52, nu lejelovens § 48, hvorefter udlejeren har pligt til at varsle lejenedsættelse ved fald i ejendommens pålagte skatter og afgifter, kunne endvidere ikke føre til et andet resultat.

Udlejeren indbragte sagen for boligretten, hvor et flertal fandt, at der ikke i lejeloven er grundlag for at stille krav om, at en varslingsskrivelse skal indeholde oplysninger om stigninger i skatter og afgifter, som der ikke kræves forhøjelse for, eller som i øvrigt ikke har indflydelse på beregningen af lejeforhøjelsen. Boligrettens flertal fandt, at lejevarslingen opfyldte de formelle krav i tidligere lejelovs § 50, stk. 4, nu lejelovens § 46, stk. 4, og fandt på denne baggrund varslingen gyldig.

Med Procesbevillingsnævnets tilladelse indbragte en af lejerne sagen for Østre Landsret. Landsretten tiltrådte præmisserne som anført af boligrettens flertal og bemærkede endvidere:

at tidligere lejelovs § 50, stk. 1, nu § 46, stk. 1, indeholder en mulighed for, men ikke en pligt til, at regulere lejen ved forøgede skatter og afgifter, jf. ordet ”kan” i bestemmelsen,
at det i forarbejderne til lejelovens § 46, stk. 4, anførte om, at ”alle relevante poster skal indgå”, ikke kan forstås således, at en varslingsskrivelse, for at være gyldig, skal indeholde oplysninger om skatter og afgifter, som der ikke kræves regulering for, og som ikke er nedsat,
at udlejerens pligt til at nedregulere lejen ved faldende skatter og afgifter i henhold til tidligere lejelovs § 52, nu lejelovens § 48, ikke kan medføre en pligt for udlejeren til at oplyse om samtlige forøgede skatter og afgifter, der ikke har betydning for beregningen af lejeforhøjelse, og
at oplysninger om stigninger i skatter og afgifter, der ikke opkræves for, ikke kan anses for nødvendige for lejernes stillingtagen til lejeforhøjelsen og deres muligheder for at gøre indsigelse.

På denne baggrund stadfæstede landsretten boligrettens dom.

Dommen understreger, at lejelovens formkrav til lejevarslinger skal fortolkes snævert efter bestemmelsens ordlyd uden udvidende fortolkninger. Dette må blandt andet ses i lyset af, at tilsidesættelse af formkravene medfører varslingens ugyldighed. Dommen er i tråd med Højesterets domme U.1988.336 H og U.2009.2338 H, hvor Højesteret fastslår, at et krav om lejeforhøjelse kun behøver at indeholde de oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af lejeloven.

Sagen blev i boligretten ført af Anne-Louise Husen og af Susanne Andréa Roug ved Østre Landsret.