Ny byretsdom sætter grænse for skyggehoteller

Systematisk korttidsudlejning af boliglejemål via Booking.com udgjorde i den konkrete sag væsentlig misligholdelse af lejeaftalerne. Det har Københavns Byret fastslået i en sag om syv københavnske lejemål, hvor Husen Advokater repræsenterede udlejer. Dommen understreger, at udlejere efter omstændighederne kan gribe konsekvent ind, når lejemålet anvendes i strid med det aftalte.

Boliger udlejet til beboelse kan ikke uden videre omdannes til en kommerciel overnatningsforretning.

Det står klart efter en ny dom fra Københavns Byret, hvor et selskab er blevet pålagt straks at fraflytte syv lejemål, som selskabet havde anvendt til systematisk korttidsudlejning via Booking.com.

Sagen vedrørte syv boliglejemål, som City Apartment A/S havde udlejet til Dehn-A ApS. Selvom lejemålene var udlejet til beboelse, blev lejlighederne udbudt til skiftende gæster på korttidsbasis – en anvendelse, der reelt havde karakter af hoteldrift.

Boligretten gav City Apartment A/S medhold i, at anvendelsen var i strid med lejeaftalerne og udgjorde en så væsentlig misligholdelse, at udlejer var berettiget til at ophæve samtlige syv lejemål. På grund af forholdets karakter og alvor skulle lejemålene fraflyttes straks.

Dommen sender et klart signal til udlejere

Den professionelle korttidsudlejning af boliger – ofte omtalt som skyggehoteller – kan skabe betydelige problemer for både ejendommens ejer, de øvrige beboere og det omkringliggende boligmiljø. Samtidig kan anvendelsen rejse spørgsmål om blandt andet bopælspligt, planforhold og sikkerhedskrav.

Dommen viser, at udlejere kan gribe ind, når lejer systematisk anvender boliglejemål til korttidsudlejning i strid med den aftalte anvendelse eller i øvrigt anvender lejemålet til korttidsudlejning.

“Når et boliglejemål systematisk udbydes til skiftende gæster, er der ikke blot tale om en mindre afvigelse fra lejeaftalen. Anvendelsen ændrer grundlæggende karakter. Dommen viser, at en udlejer efter omstændighederne kan gribe konsekvent ind, når lejemålet på den måde anvendes til noget andet end det aftalte,” siger advokat og partner Susanne Andréa Roug, der førte sagen for City Apartment A/S.

Dommen viser også, hvor vigtigt det er, at udlejer kan dokumentere både den aftalte anvendelse og den faktiske brug af lejemålet. I sin begrundelse anførte en enig boligret, at City Apartment A/S ved dokumentbevis havde godtgjort, at samtlige de af sagen omhandlede syv lejligheder på ophævelsestidspunkterne havde været udbudt til korttidsudlejning på Booking.com, hvor samtlige lejemål også forsat kunne bookes på hotellignende vilkår.

Dokumentation og rettidig reaktion kan være afgørende

Erfaringen fra sagen viser desuden, at det kan være relevant at undersøge, om aktiviteten rækker ud over det enkelte lejeforhold.

Retten lagde til grund, at korttidsudlejningen var sket enten med Dehn-A ApS som udlejer eller med selskabets viden og accept, idet City Apartments A/S’ anbringende herom bl.a. var underbygget af et sammenfald i person, ledelses- og ejerkreds hos Dehn-A ApS og en række selskaber, der til sammen omtales som Nest Collection.

Selskabsrelationer, personsammenfald og tilknytning til andre aktører inden for korttidsudlejning kan således bidrage til at belyse aktivitetens reelle omfang og karakter.

Mistanke om korttidsudlejning i strid med lejeaftalen bør håndteres systematisk. For udlejere vil det typisk være relevant at:

• undersøge og dokumentere, hvordan lejemålet markedsføres på platforme for korttidsudlejning,
• gennemgå lejekontraktens bestemmelser om anvendelse og fremleje om end korttidsudlejning desuagtet aftale i lejekontrakt er i strid med reglerne i lov om boligforhold og kravet om helårsbeboelse,
• afdække omfanget, hyppigheden og organiseringen af korttidsudlejningen,
• undersøge relevante selskabsrelationer, personsammenfald og tilknytning til andre aktører inden for korttidsudlejning,
• reagere hurtigt og juridisk korrekt over for lejeren,
• vurdere, om lejelovens betingelser for påkrav, opsigelse eller ophævelse er opfyldt.

Den konkrete håndtering afhænger af lejeaftalen, dokumentationen og sagens øvrige omstændigheder.

Husen Advokater repræsenterede City Apartment A/S i sagen ved advokat og partner Susanne Andréa Roug og advokatfuldmægtig Camilla Øster Stokholm.

Dommen er afsagt af Københavns Byret og kan fortsat ankes.