Ny dom: Udlejer fik medhold i sag om manglende pristalsregulering af leje
Byretten fastslår, at udlejers manglende prisindeksregulering i op til 3 år ikke kunne føre til fortabelse af udlejers ret til at regulere lejen fremadrettet i overensstemmelse med lejeaftalen og derved bringe lejen ”op på niveau”
Sagens baggrund
Sagen vedrørte spørgsmålet, om udlejer havde fortabt retten til at regulere lejen efter den aftalte pristalsreguleringsklausul som følge af, at regulering ikke var meddelt i en periode på op til 3 år. Der var tale om 5 sambehandlede sager, hvor nogen lejere ikke havde fået lejen reguleret nogensinde og andre have fået reguleret lejen f.eks. fra 2017-2020, men ikke fra 2021-2023.
Af lejekontrakterne fremgik det, at lejen skulle reguleres én gang årligt i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset.
Huslejenævnet fandt, at udlejer ikke kunne bringe lejen op på niveau, som hvis lejen havde været reguleret år for år uden undtagelser. Nævnet udtalte, at lejen pr. 1. januar 2024 skulle beregnes ud fra indeks 2022 og 2023 i stedet for 2020 og 2023. Udlejer var ikke enig i nævnets afgørelse, og Husen Advokater førte sagen i boligretten for udlejer.
Strid om udlejers ret til at hæve lejen efter nettoprisindekset
Udlejer gjorde gældende, at den aftalte reguleringsret ikke bortfaldt som følge af den manglende meddelelse i de tidligere år, da der ikke forelå forhold, der kunne føre til fortabelse af retten, herunder passivitet. Lejer har derved ikke haft en berettiget forventning om, at udlejer ville frafalde den aftalte regulering fremadrettet.
En regulering op på aftalt niveau er således ikke til skade for lejer. Udlejers fravalg af at kræve de aftalte pristalsreguleringer for 2021, 2022 og 2023 statuerer ikke passivitet fra udlejers side, der kan medføre fortabelse for udlejer til at kræve lejen op på niveau.
Lejer gjorde derimod gældende, at udlejer ved sin undladelse måtte anses for at have opgivet retten til regulering for de forudgående år.
Rettens begrundelse og resultat
Byretten lagde vægt på, at der i lejekontrakten var indgået en klar og udtrykkelig aftale om årlig pristalsregulering, og at udlejers undladelse af at varsle stigning i tidligere år ikke i sig selv kunne sidestilles med en opgivelse af retten.
Retten fandt derfor, at passivitet ikke kunne føre til fortabelse af udlejers ret til at regulere lejen fremadrettet i overensstemmelse med aftalen, herunder retten til at bringe lejen op på niveau, som hvis lejen havde været reguleret hvert år.
Husen Advokaters bemærkninger til afgørelsen
Dommen illustrerer, at en udlejers midlertidige undladelse af at gennemføre årlige pristalsreguleringer ikke nødvendigvis indebærer fortabelse af den aftalte reguleringsret.
Afgørelsen bekræfter dermed, at passivitetsbetragtninger som udgangspunkt ikke kan føre til en indskrænkning af en klart aftalt lejeretlig reguleringsklausul.
Under sagen blev udlejer repræsenteret af advokat Henrik Bregnhøj Bøgeriis fra Husen Advokater.