Nye politiske signaler kan få stor betydning for udvikling, investering og ejerskab af boliger

Den nye regering har lagt op til markante ændringer på boligområdet. Selvom de konkrete lovforslag endnu ikke foreligger, er retningen tydelig. Særligt ejere, udviklere, udlejere og investorer i fast ejendom bør allerede nu forholde sig til de politiske signaler, da flere af forslagene – hvis de føres ud i livet – kan få betydning for både projektudvikling, investeringer, transaktioner og den løbende drift af ejendomme.

Mere byggeri – men også flere krav

Først og fremmest skal der gang i byggeriet. København og Frederiksberg er særligt i søgelyset. Her ønsker regeringen i samarbejde med de to kommuner en ambitiøs ”Boligplan 2030” med flere almene boliger og flere ejerboliger.

Et centralt element er ønsket om nye krav til boligfordelingen i fremtidige lokalplaner. Her ønskes krav om 40% almene boliger og 40% ejerboliger samt loft over antallet af private udlejningsboliger.

I dag er mange af de nybyggede private ejendomme udstykket i ejerlejligheder, men udlejet. Krav om 40% ejerboliger kan være svært at kombinere med et loft over antallet af private udlejningsboliger, medmindre der gives adgang til at udleje ejerlejligheder.

For udviklere og investorer rejser det spørgsmål om projekternes fremtidige fleksibilitet og økonomi. Der er dog risiko for, at netop sådanne begrænsninger for nybyggeri i hovedstaden vil mindske investorernes interesse for at bygge.

Problemet er samtidig, at nybyggeri ikke umiddelbart medfører billige boliger, for det er fortsat omkostningstungt at bygge.

Regeringen ønsker derfor at ”reducere huslejen i alment boligbyggeri ved at nedsætte beboerbetalingen”, og det må betyde, at en større del af balancelejen skal betales af andre end lejerne.

Som led i ”Boligplan 2030” ønsker regeringen også 4.000 nye studie- og ungdomsboliger i Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune blandt andet ved at anvende ”modulære” studieboliger.

Ændringer med betydning for ejendomsejere og udlejere

Regeringen ønsker at udvide tilbudspligten, så almene boligselskaber kan få mulighed for at erhverve ejendommen til markedspris, hvis lejerne ikke ønsker at acceptere tilbuddet.

Forslaget kan få betydning for ejendomsejeres handlemuligheder ved salg af udlejningsejendomme og rejser en række spørgsmål om samspillet mellem lejernes og de almene boligselskabers rettigheder.

Hvad det konkret vil betyde for de eksisterende lejere, bliver forhåbentlig gjort klart i lovene.

Regeringen ønsker desuden at ”sikre de rette balancer mellem beskyttelse af eksisterende lejere i forbindelse med renoveringer og forbedringer af den enkelte bolig og boligselskabers og udlejeres muligheder for at vedligeholde og modernisere lejlighederne”.

Det er et område, som tidligere har ført til lovstramninger, blandt andet i form af krav om iværksættelsesvarslinger og tilbud om erstatningsboliger. Det bliver derfor interessant at se, om regeringen lægger op til yderligere regulering af udlejernes muligheder for modernisering.

Fokus på boligformer og korttidsudlejning

Regeringen ønsker også øget fokus på bofællesskaber og seniorbofællesskaber. Samtidig skal der opføres flere plejeboliger, herunder flere friplejeboliger.

Derudover skal der tages initiativer til at begrænse anvendelsen af korttidsudlejning i byerne, og såkaldte skyggehoteller skal lukkes. I modsætning til Boligplan 2030 er disse initiativer formuleret generelt og vil formentlig gælde for hele landet.

En del af korttidsudlejningen er allerede nu i strid med lovgivningen, og meget vil kunne opnås gennem en mere konsekvent håndhævelse af den eksisterende lovgivning. For ejere, der udlejer via platforme som Airbnb, kan det betyde nye restriktioner og skærpede kontrolindsatser.

Flere ejerboliger gennem udstykning

Endelig ønsker regeringen at øge antallet af ejerboliger i de større byer ved at skabe bedre muligheder for udstykning af private udlejningsboliger i ejerlejligheder.

Forslaget kan på sigt få betydning for både ejendomsværdier, exit-strategier og udviklingsmuligheder for ejere af udlejningsejendomme i de større byer.

Hvad skal branchen holde øje med?

Boligudspillet indeholder foreløbigt flere politiske ambitioner end konkrete forslag. Men allerede nu tegner der sig et billede af en regering, der ønsker en mere aktiv regulering af boligmarkedet – særligt i de største byer.

For aktører på ejendomsmarkedet bliver det afgørende at følge, hvordan forslagene omsættes til konkret lovgivning, og hvilke konsekvenser de får for projektudvikling, investeringer, transaktioner og den løbende drift af ejendomme.

Hos Husen Advokater følger vi udviklingen tæt og følger op, når de første konkrete lovforslag foreligger.