Om bevisførelse for opfyldelse af beløbsgrænsen i lejelovens § 19, stk. 2

Sagens baggrund

For udlejer vandt Husen Advokater en sag om bevis for, at betingelserne i lejelovens § 19, stk. 2, var opfyldt, så lejen kunne fastsættes til det lejedes værdi.

Huslejenævnets afgørelse og konsekvensen

I en sag om lejens størrelse efter lejelovens § 19, stk. 2, besluttede Huslejenævnet på Frederiksberg, at lejen skulle fastsættes omkostningsbestemt i stedet for efter det lejedes værdi, som lejemålet var udlejet efter. Huslejenævnet fandt ikke, at beløbsgrænsen i § 19, stk. 2, var opfyldt, og fastsatte derfor lejen omkostningsbestemt.

Afgørelsen medførte en lejenedsættelse på kr. 52.522,34 årligt, svarende til en lejenedsættelse på 36 %.

Under retssagen påstod udlejer hjemvisning til huslejenævnet på fornyet behandling på fastsættelse af lejen til det lejedes værdi.

Sagens hovedproblem: Bevis for moderniseringens omfang i 2010

Det interessante i sagen var bevisførelsen for opfyldelse af kravene i § 19, stk. 2, idet lejemålet var moderniseret i både 2010 og igen i 2022. Moderniseringen i 2022 udløste krav om en § 19, stk. 3-godkendelse fra huslejenævnet. En sådan godkendelse forelå ikke. Det var derfor nødvendigt at føre bevis for, at moderniseringen i 2010 opfyldte de dagældende betingelser.

Udfordringen var, at moderniseringen i 2022 i det væsentlige havde fjernet moderniseringerne fra 2010. Det eneste bevis for lejemålets stand i perioden var enkelte billeder fra tidligere lejers fraflytning i 2020, og der forelå ingen billeder af lejemålets stand før moderniseringen i 2010.

Tvistens afgrænsning

Der var enighed om, at orienteringskravet var opfyldt. Sagen angik derfor alene, om beløbsgrænsen var opfyldt, hvilket krævede dokumentation for lejemålets stand før moderniseringen i 2010 sammenholdt med billederne fra 2020.

Moderniseringen i 2010 omfattede alene bad og køkken og blev gennemført efter aftale med lejer i henhold til dagældende lejelovs § 62 b.

Byggeregnskab og forbedringsandel

Ifølge byggeregnskabet fra 2010 med tilhørende fakturaer var beløbsgrænsen kun netop opfyldt, hvis køkken og bad blev anset som 100 % forbedring.

For boligretten gjorde vi gældende, at bad- og køkkenmoderniseringen skulle ansættes til 75 % forbedring, og vi fik medhold i, at der kunne medregnes følgeomkostninger på i alt 18 % af håndværkerudgifterne, selv om disse ikke var oplyst for huslejenævnet.

Med tillæg af følgeomkostninger var beløbsgrænsen opfyldt med ca. kr. 1.500.

Besigtigelse af sammenlignelige lejemål

Til brug for fastsættelsen af forbedringsandelen besigtigede boligretten tre ældre lejemål i opgangen, hvor køkken og bad i det væsentlige fremstod oprindelige.

På grund af tidligere forsikringsskader havde to af lejemålene fået nye badeværelsesgulve, hvilket vanskeliggjorde en præcis fastlæggelse af det omtvistede lejemåls stand før moderniseringen i 2010.

Boligrettens afgørelse

Boligretten fandt – med dissens fra lejerlægdommeren – at standen i det omtvistede lejemål kunne sidestilles med standen i de tre ældre § 19, stk. 1-lejemål.

Flertallet fastsatte forbedringsandelen for køkken og bad til 75 % og nåede med tillæg af følgeudgifter frem til en samlet forbedringsudgift på kr. 173.500, hvilket var netop over beløbsgrænsen på kr. 172.000.

Konklusion og praktisk betydning

Dommen illustrerer, hvor afgørende det er at have dokumentation for et lejemåls stand før og efter en § 19, stk. 2-modernisering, men viser samtidig, at det fortsat er muligt at løfte bevisbyrden gennem besigtigelse af sammenlignelige lejemål i samme ejendom.

Sagen blev ført af advokat Henrik Bregnhøj Bøgeriis.