Usikkerhed om § 11: Når boliglejekontraktens vilkår bliver tilsidesat

Hos Husen Advokater oplever vi et stigende fokus fra ejendomsejere, særligt ved udlejning af nyopførte ejendomme, på indholdet af deres § 11-vilkår, og det med god grund.

Standardkontrakterne, som har været brugt i mange år, kan give en falsk tryghed. Der har længe været en tendens til, at de særlige vilkår i beboelseslejeaftaler bliver længere og længere for at omfavne potentielle tvister. Derfor indsættes ofte vejledninger til lejerne samt forhold, der allerede er reguleret i loven og/eller de almindelige bestemmelser i typeformularen. Dermed øges risikoen for, at lejeaftalens særlige vilkår indeholder forhold, der er uvedkommende for det enkelte lejemål.

Efter lejelovens § 14 skal standardformularer til lejekontrakter være autoriserede, for at vilkår, der fraviger lovens udgangspunkt, er gyldige. Højesteret har i U 2015.3294 H slået fast, at § 11 ikke er omfattet af autorisationskravet, men afhængigt af udformningen kan vilkårene komme til at fremstå som en blanket i sig selv, der ikke er autoriseret, og dermed udgøre en risiko for tilsidesættelse. Dette gælder blandt andet vilkår om lejefastsættelse til markedsleje og lignende.

I en nyere afgørelse fra Østre Landsret, T:BB 2025.39 Ø, var § 11 udformet som et tillæg med standardbestemmelser, hvoraf flere ikke vedrørte det konkrete lejemål. Retten fandt derfor, at tillægget måtte anses for en uautoriseret blanket, og vilkårene heri, herunder en klausul om aftalt uopsigelighed, blev tilsidesat. Dette gjaldt, selvom uopsigeligheden også var angivet i § 10, der ikke kan indeholde oplysende vilkår for lejeforholdet.

Afgørelsen understreger behovet for grundighed og tilpasning ved udformningen af § 11, da ugyldighed også kan ramme grundlaget for lejefastsættelsen og dermed have en markant indflydelse på ejendommens værdi.

Læs artiklen her.