Formand og rådgivende advokat kan binde en andelsboligforening
- også selvom vedtægerne fraviges

Husen Advokater, repræsenteret ved advokat Naja Retbøll, har ved både by- og landsret bistået en andelshaver i en sag vedrørende dennes gyldige indmeldelse i andelsboligforeningen som ekstern erhverver. Østre landsret har netop stadfæstet byrettens dom og fastslår dermed, at den eksterne erhverver var gyldigt optaget som medlem af andelsboligforeningen, på trods af, at denne ubestridt ikke opfyldte de formelle krav til at erhverve en andel i foreningen i forbindelse med stiftelsen.

I sagen var Andelsboligforeningen stiftet på baggrund af lejelovens regler om tilbudspligt. Erhververen, der erhvervede en andel i forbindelse med stiftelsen, opfyldte ubestridt ikke vedtægternes betingelser for indmeldelse i foreningen, da andelshaveren ikke selv skulle bebo andelsboligen, og ved sin indmeldelse forudsatte, at der kunne ske fremleje i en årrække, før dennes egne døtre kunne bo i andelsboligen.

I stiftelsesprocessen var det overladt til den rådgivende advokat at modtage og acceptere indmeldelsesblanketter, og det var under sagen ubestridt, at det udelukkende var advokaten og muligvis bestyrelsesformanden, der var bekendt med, at den pågældende erhverver ikke opfyldte de formelle betingelser for erhvervelse af en andel i foreningen.

Det kom først senere til de øvrige medlemmers kundskab, at den pågældende erhverver ikke opfyldte betingelserne, hvorfor et flertal på en ordinær generalforsamling ét år efter foreningens stiftelse, vedtog, at andelshaveren som ekstern erhverver ikke var gyldigt optaget som medlem, hvorfor det blev besluttet at ekskludere den pågældende andelshaver.

Hovedspørgsmålet under sagen for både by- og landsret var, hvorvidt formanden for den nystiftede forening samt den stiftende advokat havde handlet på en sådan måde, at andelsboligforeningen blev forpligtet af disses handlinger, med den følge, at den eksterne erhverver var optaget som gyldigt medlem af foreningen på trods af, at denne ikke opfyldte de formelle betingelser i vedtægterne om erhvervelse af en andel i foreningen. Med andre ord bestod tvisten i, om der findes en ‘klippe en hæl, hugge en tå’-hjemmel ved stiftelse af andelsboligforeningen, således at der kunne ske fravigelse af de gældende vedtægtsbestemmelser, alene med det formål at opnå et tilstrækkeligt antal indmeldelser i stiftelsesprocessen.

Andelshaveren gjorde gældende, at såvel foreningens formand såvel som advokaten, der varetog stiftelsen, var bekendt med, at han ikke opfyldte betingelserne i vedtægten, og at Andelsboligforeningen var bundet af de dispositioner, som hhv. formanden og advokaten havde foretaget i forbindelse med modtagelse af andelshaverens indmeldelse i foreningen.

Østre Landsret gav andelshaveren medhold, og begrundede sin afgørelse med, at Andelsboligforeningen efter den stiftende generalforsamling manglede to indmeldelser uden forbehold, og at andelshaverens indmeldelse på tidspunktet for modtagelsen blev opfattet som afgørende for andelsboligforeningens stiftelse.
Retten fandt det efter bevisførelsen godtgjort, at såvel bestyrelsesformanden som den stiftende advokat var bekendt med, at andelshaveren ikke opfyldte betingelserne, og fremstod som bemyndigede til at indgå aftaler om erhvervelse af andele i foreningen. Andelshaveren havde dermed haft føje til at anse disse to som bemyndigede til at modtage dennes indmeldelse, som de facto indebar en fravigelse af vedtægtsbestemmelserne.

Advokat Naja Retbøll repræsenterede andelshaveren under sagen for både by- og landsret, og for eventuelle spørgsmål vedrørende sagen kan Naja Retbøll kontaktes på nr@husenadvokater.dk.